“房C发展的黄金期是未来十q_而不是过ȝ十年Q所谓的‘黄金期’指的不是房P而是房地产这一行业。房L黄金期从涨幅的角度来讲确实已l过去，但是从业发展空间的角度来看Q房C的黄金期q在后面。?
8?8日，摩根大通中国区董事ȝ理、研Iȝ及首席中国经师龚方雄在?014中国C金融日”上如此表示。本Z是非常认可这U观点的Q其实近几年一直有q种观点Q很多h认ؓ中国的地产黄金十q已l成d了，未来随着国家ҎC业的调控以及国家政策的改变，房地产业不要说未来还有没有黄金十q_现在很多人都不认可房C业会l箋成ؓ中国的支׃业之一。这U观Ҏ认ؓ是非帔R误的Qؓ什么呢?Z么说未来十年是中国房C的黄金十q呢?很简单，未来十年是中国城市化、城镇化q程的关键十q_因此个h觉得未来十年仍将是中国涂料的黄金十年?
城镇化：三亿农民要进?
新领导层QM记、ȝ都说了未来十q经成长的主要动力之一是l箋城镇化。现在的规模跟过dq不一P讲到城镇化的成W的时候，现在的统计数据说中国的城镇化率已l达C52%Q这52%城镇化率实际上还包括了在城镇里面没有固定居所、没有户口的农民工，也就是说把h的城镇化进去，如果不算农民工、不在城镇里面没有户口的居民的话，中国的城镇化率只?6%?
未来十年Q尤其是头几q_首先是h的城镇化Q即在城镇里面没有户口的q部分农民工要变成真正意义上的城镇居民。什么叫真正意义上的城镇居民?要给他们提供体面的住所Q要l他们的孩子提供公^教育的机会以及n受城市里有户口的人所享受的方斚w面待遇，q是新的领导层提出来的h的城镇化Q这一部分当然会增加对住房、基设施{等相关的需求?
52%里面其实只有36%是真正的城镇居民Q还有一两亿不是真正意义上的城镇居民Q但即是按?2%的城镇化率来，你要是跟发达国家相比Q也是实现我们所提出来的“中国梦”，国、日本、欧z的城镇化率80%-90%Q我们现在是52%Q城镇化率提高到80%-90%是什么意思呢?我们现在的城镇居民是7亿左?把农民工也算?Q将来中国的Mh口会辑ֈ15亿，中国的城镇h口会?0?12亿之_也就是未?-10q_中国q要?-5亿的农民变成城镇居民Q也是说中国还会诞生无C千万Uh口的城市?
如果?亿农民要q城变成城镇居民的话Q?亿h口就是美国现在的Mh口数Q如果一个一千万人口的城市，臛_q得有三十个千万人口的城市诞生。具体量化到每年的增长，大家可以算得很清楚Q我们内部做q一个测，未来中国每年新增加的城镇房屋套数要满x来中国雄伟的城镇化目标，每年新徏城镇房屋的套数必L?200?1300万套左右。每q新?200?1300万套左右的话Q以保守估计来算Q每一?0q米Q算每q中国在住房斚w的投入会有多?q就是未来房C的增量，同时q就是我讲的未来涂料黄金十年的概c?
新增房屋与旧城改?
每年新增1200?1300万套是怎么出来的?其实很简单，q去十年、二十年、三十年Q中国^均城镇化率的提高Q大概每q是一个百分点Q现在是52%的城镇化率，明年提升?3%Q过dq稍快一点，大概是每q提?.2%?.3%Q但是我们假设未来城镇化率的增速放~，每年只提高一个点Q假设中国的人口不变Q也是说每q新增的城镇人口?300万以上，假如说每个家庭是?-3人组成的Q那么很昄Q中国每一q新增的城镇居民有500万户左右Q你得ؓq?00万户提供新的住所Q?200?1300万套里面Q有500万套是城市化所造成的?
此外q有户区改造、旧城改造，不要说二三线、三四线城市Q一U城市北京、上广州很多旧城区的房子破不可aQ都要进行改造，要兴建新的住宅，中国房子的折旧率非常快，把新增的城镇家庭数量加上旧城攚w，׃得到一个数字，xq新增的居住cL子要?200?1300万套Q才能满_本的城镇化需求，q是不是所谓黄金十q的概念?
房h是不是过高与房地产业是不是支׃业是两个层面的问题，前者有其复杂原因?
房地产业跟房价会不会在未来十q重复过dq的辉煌Q这是另外一回事。房价和房地产业是不是支柱性业是两个层面的问题，q去十年房h实辉煌得很Q普遍上?-8倍，很难惌未来十年我们的房仯能涨6-7倍?-8倍，q去十年房hZ么涨q么多呢?它是由各U各L原因造成的，有地Ҏ府的土地财政问题Q有l济发展模式的问题，但最重要的问题是中国人缺乏有效的投资渠道Q中国变得富有了Q十q前我们的GDP规模才一万亿金Q十q以后我们的GDP规模是八万多金QGDP规模M七八倍，房h也涨了七八倍，但在q期间中国的股市不但没有涨，q回C所谓的“徏国点位?949炏V但无论如何Q只要有新增存在p定是有房C下游配套行业涂料产业增量的存在?
q去十年中央政府天天都调控房P但是老百姓发C什么时候买戉K是涨的，而中国股市不什么时候买都是亏的Q中国h~Z有效的投资渠道，同时财富又在U篏。中国的股h如果不涨Q中国的股市如果不能l老百姓提供长期稳定的回报Q打压房h不可能完全的d。如果你打压房hQ股市又跌跌不休Q老百姓的房h׃ȝ财品，因ؓ他不想钱在银行趴着Q几乎是零的利息Q同时又有通货膨胀。但是对理胦产品的追求又引发了媄子银行的问题Q又引发了银行的pȝ性风险问题?
所以中国的正解是我们的储蓄率太高Q中国的老百姓有钱，但没地方放，在这U情况下Q你说房仯不涨?而且长期以来的房价上升就形成了老百姓非常程式化的固定预期，是政府打压房h、调控房CQ就是给我们一个入市的良机Q所以好象什么时候买房子都是对的Q什么时候买股票都是错的Q这U预期不改变Q谈何容?中国人又不能到v外投资，我们q有l常资本目的控Ӟ中国人的理胦不可能全球布局Q我们这么多钱往哪里攑֑?不可能都放枕头底下吧?
房h问题非常复杂Q跟产业发展前景是两回事Q房C业是支柱产业Q但是经要发展Q要实现“中国梦”，中国要进行城镇化Q这是不可避免的势Q所谓的“两岸猿声啼不住Q轻舟已q万重山”。如果你把这个事情想清楚了，对中国未来经发展的前景也就x楚了?
城镇化也会拉动相应基建投?
q是另外一个要探讨的问题，城镇化搞hQ不但要拉动房地产业的投资Q同时也会拉动相应的基础的投资，我经常讲中国的基Z重不I中国的城市、城镇相关的基础有大的投资空间、发展空_来中国要搞起卫星城来，x谓遍地开q城镇化，投资强度可能会更大?
我经常讲中国的汽车业有无限发展I间Q但是中国的汽R拥有率连10%都不刎ͼ我们的汽车保有量只有1.1亿，而中国有13亿h口，国?亿h口，?亿辆车，汽R保有率是67%Q中?0%都不到的汽R拥有率，现在把北大广׃国各大城市搞得拥堵不堪，大家l常讲北京是首堵Q上h一上\堵Q广州是q泛的堵Q深x深度的堵Q成都是成天的堵Q?0%都不到的汽R拥有Q搞得城市拥堵不堪，q很奇怪。你们到U约、u敦、东京去看过?U约不堵车，伦敦不堵车，东京不堵车，因ؓ人家的城市基搞得好，q些城市都有六、七十条地铁Uѝ?
