今年8月，西北化工(000791，收盤價(jià)7.19元)向?qū)嶋H控制人永新集團(tuán)出售位于蘭州市中心120畝土地中的40畝，交易價(jià)格6128萬元；而人在蘭州的華龍證券分析師1年前就指出，這120畝地值7億。換算下來，40畝地應(yīng)該值2.3億元以上。
事實(shí)上，永新集團(tuán)早就將該地塊視為囊中之物。今年年初，永新集團(tuán)就已對(duì)該地塊開始了清場、整頓土地、設(shè)計(jì)以及報(bào)批工作，并設(shè)定9月底開工建設(shè)。由此觀之，上述土地出讓議案9月9日提交西北化工股東大會(huì)審核，只不過是走過場。
不僅如此，在將40畝土地納入囊中后，永新集團(tuán)早就為剩余的80畝土地制定好了“規(guī)劃”，擬在這總計(jì)120畝地上建設(shè)永新置業(yè)園區(qū)。
“準(zhǔn)商業(yè)”地按工業(yè)地價(jià)賣
西北化工賣給永新集團(tuán)的40畝土地，與另外80畝是一個(gè)整體，位于城關(guān)區(qū)東崗東路1205號(hào)，是蘭州市的中心地帶。華龍證券的分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，此處就相當(dāng)于城市一環(huán)以內(nèi)。“我就在蘭州，幾乎天天經(jīng)過西北化工老廠區(qū)。那塊地現(xiàn)在還有升值，7億絕對(duì)值，那地方可是市中心。”
120畝地值7億，40畝地應(yīng)該值2.3億元以上。不過，永新集團(tuán)為這塊地給出的買價(jià)只有6127.844萬元。需要注意的是，該地塊原來屬于工業(yè)用地，2007年西北化工搬遷之后，便開始了將其變更為商業(yè)用地的申請(qǐng)工作。
即便廉價(jià)購買上述地塊，永新集團(tuán)“買單”也顯得不爽快——購地款將分3年支付。即協(xié)議生效之日起三個(gè)月內(nèi)，先支付2127.844萬元；2012年年底前支付1500萬元，2013年年底前支付1500萬元，2014年年底前支付最后的1000萬元。
按照目前銀行三個(gè)月、一年、二年、三年的“整存整取”定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)算，分期付款帶來的利息將超過380萬元，這相當(dāng)于西北化工2010年凈利潤的一半。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾詢問過公司，“永新集團(tuán)是否會(huì)支付利息？”工作人員表示：“按我的理解，是沒有利息的。”記者在公告、合同里也沒有找到相關(guān)數(shù)據(jù)。
永新集團(tuán)選擇分期付款，或和其自身償付能力低下有關(guān)。資料顯示，截至2011年7月31日，該集團(tuán)總資產(chǎn)為10.98億元，凈資產(chǎn)僅1.08億元，負(fù)債率超過90%，6127.844萬元相當(dāng)于其凈資產(chǎn)的60%。集團(tuán)今年1～7月份營業(yè)收入為4.21億元，凈利潤只有702萬元。
永新集團(tuán)“先斬后奏”
永新集團(tuán)在提交買地議案之前，早已入場整頓土地多時(shí)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在永新集團(tuán)官方網(wǎng)站看到，今年8月10日，網(wǎng)站刊出一篇名為《永新集團(tuán)40畝經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)》的文章，文中稱：“截至7月底，永新置業(yè)40畝地經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地上的建筑物及水、電、暖管網(wǎng)拆除、改造、清理工作基本完成，已具備開工建設(shè)的條件。”
“該項(xiàng)目自年初正式啟動(dòng)以來，土地變性領(lǐng)導(dǎo)小組在集團(tuán)及置業(yè)公司主要領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，積極籌備項(xiàng)目開工前的各種準(zhǔn)備工作，一方面加緊完善總規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷戶的戶型設(shè)計(jì)、修建性詳規(guī)的報(bào)批設(shè)計(jì)等工作，著手項(xiàng)目建設(shè)施工場地上原有建筑物拆除，以及改造、清理在用的水、電、暖管網(wǎng)。另一方面，加緊建設(shè)4個(gè)貨運(yùn)區(qū)及兩處貨運(yùn)大棚，解決安置現(xiàn)有貨運(yùn)商家，保證‘40畝地經(jīng)適房項(xiàng)目’建設(shè)期間置業(yè)公司的年度任務(wù)目標(biāo)完成，也為建成后的置業(yè)園區(qū)儲(chǔ)備商氣。”
“目前，項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)、規(guī)委會(huì)建設(shè)用地指標(biāo)等手續(xù)已辦理完畢，修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)完成已呈報(bào)規(guī)劃局等待批復(fù)，項(xiàng)目場地施工的準(zhǔn)備工作也在加緊進(jìn)行，項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)，力爭在9月底開工建設(shè)。”
年初項(xiàng)目就已經(jīng)啟動(dòng)，7月底土地改造、清理工作基本完成，8月初項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)、規(guī)委會(huì)建設(shè)用地指標(biāo)等手續(xù)已辦理完畢，而西北化工提交賣地議案的時(shí)間是8月22日。也就是說，在上市公司賣地獲得股東大會(huì)通過前，永新集團(tuán)已將該地塊視為囊中之物。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，上市公司股東大會(huì)只不過是走過場而已。
永新集團(tuán)“得隴望蜀”
西北化工不僅廉價(jià)丟掉了40畝地，而且剩下的80畝土地也已經(jīng)被永新集團(tuán)盯上了！
8月29日，甘肅當(dāng)?shù)孛襟w《科技鑫報(bào)》刊出一篇題為《蘭州永新置業(yè)園區(qū)：東部商圈新地標(biāo)計(jì)劃投資30億》的文章。文章稱：“為了順利推進(jìn)公司原廠區(qū)工業(yè)用地的開發(fā)工作，依照政府相關(guān)部門的規(guī)劃、審批意見，西北化工所擁有的位于蘭州市東崗東路1205號(hào)的公司原生產(chǎn)廠區(qū)土地的使用權(quán)，將由永新集團(tuán)收回，整體開發(fā)建設(shè)‘永新置業(yè)園區(qū)’”。
“按照規(guī)劃，‘永新置業(yè)園區(qū)’計(jì)劃在3年內(nèi)投資30億元，對(duì)現(xiàn)生產(chǎn)區(qū)、家屬區(qū)120畝土地整體進(jìn)行商住房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)商業(yè)用房30萬平方米、住宅30萬平方米以及1000個(gè)停車位。園區(qū)建成之后，市場交易額有望突破60億元，預(yù)計(jì)租賃鋪面有6000多間，為社會(huì)增加就業(yè)崗位近萬個(gè)。”
永新集團(tuán)官網(wǎng)的資料也顯示，他們要的不是40畝，而是全部的120畝。媒體所稱的 “永新置業(yè)園區(qū)”正是規(guī)劃在西北化工老廠區(qū)這120畝土地之上。
不僅如此，作為西北化工控股子公司的永新置業(yè)，雖有近水樓臺(tái)之便，但卻被排斥在永新置業(yè)園區(qū)項(xiàng)目之外，無法從中獲取收益。
資料顯示，永新置業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由西北化工、永新集團(tuán)組建而成，雙方的持股比例為70%、30%。2007年，西北化工搬遷后，永新置業(yè)在老廠區(qū)土地上經(jīng)營起了商貿(mào)和物流業(yè)務(wù)，他們“騰空一處，出租一處”，拆除了原廠地上的廠房，新搭建臨時(shí)彩板房3800平方米，引進(jìn)物流公司70余家，創(chuàng)收2600萬元。
但永新集團(tuán)還是決定自己獨(dú)自開發(fā)永新置業(yè)園區(qū)，將西北化工撇到一邊。
來自《科技鑫報(bào)》的文章中就有這樣的描述：“西北化工所擁有的位于蘭州市東崗東路1205號(hào)的公司原生產(chǎn)廠區(qū)土地的使用權(quán)，將由永新集團(tuán)收回，整體開發(fā)建設(shè)‘永新置業(yè)園區(qū)’”。